CÓDIGO
CIVIL |
As garagens lideram conflitos em
condomínios |
Advogada Luciana dos
Santos Loschi Xavier
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O Novo Código Civil trouxe, em seu
artigo 1.338, determinação expressa acerca da
preferência, em condições iguais, entre os condôminos,
deixando estranhos ao condomínio como última hipótese,
até mesmo por questão de segurança. O aluguel e venda
das garagens devem ser regulados na Convenção, mas, em
caso de omissão, a aprovação e deliberação em assembléia
dependerão de quorum de 2/3 dos condôminos, tendo em
vista as implicações de risco que poderão ser
ocasionadas pelo negócio.
Sobre a alienação de garagem, rege o artigo 1.339,
parágrafo 2°, do Código Civil:
“É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua
unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser à
respectiva assembléia geral”.
Ressalte-se que a garagem só pode ser alienada se tiver
matrícula própria no Registro de Imóveis, independente
da unidade autônoma (apartamento, loja, sala de
escritório etc.) a que corresponde.
A alienação da garagem pode ser feita, livremente, a
outro condômino. A alienação a terceiro, a pessoa
estranha ao condomínio, ao que mora num prédio vizinho,
por exemplo, só está autorizada se essa faculdade
constar no ato constitutivo do condomínio, e se a ela
não se opuser a respectiva assembléia geral. Portanto,
não basta que a convenção admita a alienação da garagem
a estranhos ao condomínio, sendo necessário, ainda, que
a assembléia geral seja convocada para deliberar,
podendo aprovar ou proibir que a alienação seja feita.
É certo que as Vagas indeterminadas são consideradas
partes acessórias às unidades condominiais, podendo,
aliás como prescreve o art. 1.339, § 2º, CC, ser
alienadas a outros condôminos. Contudo é de ser
observado que a alienação a terceiro só pode ocorrer se
houver expressa previsão na convenção.
Quando se tratar de vagas indeterminadas, aquelas nas
quais estaciona quem chega primeiro, o modo mais correto
é adotar o sistema de rodízio por sorteio, garantindo a
igualdade de direito dos condôminos. Mas, o rodízio deve
constar da Convenção ou do Regulamento Interno,
incluindo-se aí o período de tempo da utilização da
vaga.
As vagas indeterminadas serão sempre utilizadas na forma
prevista na convenção, ou, na omissão desta, de acordo
com deliberação da assembléia de condônimos. Definido na
convenção o critério a ser observado, somente a
unanimidade dos condôminos poderá alterá-lo, já que se
cuida de mudança da destinação da coisa comum com
prejuízo a direitos adquiridos.
A utilização das garagens para outros fins, que não seja
a guarda de veículos, também é ponto de atrito nos
condomínios. Por isso, esse uso também deve estar
expresso na Convenção e, em caso de estar definido o uso
específico para guarda de veículos terrestres, ou seja,
carros e motos, estará vedada a sua utilização para
guardar objetos, bicicletas, colocar entulhos, entre
outros itens.
Outra questão polêmica é sobre a responsabilidade por
danos causados aos veículos como avarias, furtos e
roubos. Nesses casos, conforme orientação
jurisprudencial, o condomínio só é responsável por
furtos e danos aos veículos estacionados nas garagens se
estas dispuserem de vigilantes específicos para este fim
e/ou manobristas. Em qualquer dos casos, vale
acrescentar na Convenção quais são as responsabilidades
do condomínio, ou ainda, incluir um item que deixe claro
que o condomínio não se responsabiliza por roubos de
veículos ou por furtos de objetos deixados em seu
interior e outro que decida pela contratação de um
seguro para esses fins.
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